11 лет строил фермерское хозяйство в 15 км от деревни в чистом поле. Построил производственные и животноводческие здания, а так же жилой дом. Но зарегистрировать его как жилой дом не могу, чиновники не разрешают. У них один ответ – жилые дома можно строить только в черте населенного пункта.
Ответ Юридической клиники:
(подготовлен студентом группы 33-п Г. Архиповым)
Прежде всего, стоит отметить, что порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, различается в зависимости от дальнейших целей их использования. Предоставление земельных участков под фермерское хозяйство происходит по иному принципу, нежели предоставление земельных участков для строительства жилых домов. Соответственно, необходимо обратиться к статьям 34 и 38.1 Земельного кодекса РФ.
В 34 статье указывается, как можно получить в собственность или в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, например для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе и для ведения фермерского хозяйства. Для этого достаточно подать соответствующее заявление в органы власти.
В статье 38.1 уже говорится о порядке предоставления земельных участков для малоэтажного жилищного строительства, но не по заявлению, а через аукционы. Прежде всего, необходимо наличие земельного участка «прошедшего государственный кадастровый учет, имеющего вид разрешенного использования для жилищного строительства, а также возможность выполнения технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и определением платы за подключение к ним».
Исходя из этого, можно сделать вывод, что для строительства жилья пригодны не все земли и , а так же необходимо применение совершенно иных правил и условий для их получения.
Если внимательно перечитать текст статьи 78 Земельного кодекса РФ, то, можно понять, что земли сельскохозяйственного назначения разрешено использовать только для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Ни каких упоминаний относительно возможности строительства жилья нет.
Помимо этого, обратим внимание на пункты 1 и 5 статьи 85 Земельного кодекса РФ и статью 35 Градостроительного кодекса РФ, которые раскрывают понятие не категории земель сельскохозяйственного назначения, а категории земель населенных пунктов .
В них перечислены все виды территориальных зон, на которых разрешено жилищное строительство. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Для земель сельскохозяйственного назначения не разрабатываются градостроительные регламенты (в соответствии с пунктом 6 статьи 36 Градостроительного кодекса). И это не случайно, ибо, прежде всего, данная норма о соблюдении градостроительных регламентов необходима для безопасности граждан. Благодаря выявлению специальных земель, пригодных под жилищное строительство, риск гибели людей и ценного имущества из - за природных и стихийных бедствий сводится к минимуму.
К тому же, зарегистрировав Ваш жилой дом в 15 км от населенного пункта, администрация автоматически будет обязана обеспечить Ваши права на обеспечение медицинского обслуживания, образования (включая дошкольное), на почтовое обслуживание, электроснабжение, пассажирское обслуживание и так далее. В конкретном случае это будет весьма затратное и не рациональное мероприятие, так как прокладывать коммуникации придется, но уверенности в том, что они останутся востребованными следующими поколениями и что они окупятся, к сожалению нет.
Для сведения сообщим, что в Государственной Думе находится на рассмотрении разработанный аграрными комитетами Государственной Думы и Совета Федерации законопроект, которым предлагается изменить законодательство и снять запрет на строительство жилых домов на землях фермерских хозяйств.
