Мне приглянулся деревенский домик в Калужской области. Хозяин готов его продать и цену просит для меня подходящую. Смущает то, что земельный участок площадью 50 соток оформлен у продавца не в собственность, а на праве пожизненного наследуемого владения и он его продавать не имеет права. Говорит, что здоровье не позволяет ходить по инстанциям и собирать справки, а земля, мол, и так перейдет ко мне вместе с домом. Посоветуйте, стоит ли рисковать.
Ответ Юридической клиники:
(подготовлен студентом группы 33-п А. Подрезовым)
У Вас есть два варианта действий.
Первый вариант, который предложил продавец. Заключаете договор купли продажи жилого дома и регистрируете его в районном подразделении Росреестра (регистрационной палате). Если права на дом у продавца не были зарегистрированы, то это можно сделать одновременно с регистрацией договора. Для этого надо к договору приложить два экземпляра декларации на строение, заполненные рукой продавца. Бланки декларации, утвержденные Минюстом России, можно получить в регистрационной палате или распечатать из базы интернета.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ (далее - Кодекса), в случае перехода прав на строение к новому собственнику строения, он приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
При этом надо иметь в виду, что в соответствии со статьей 21 Кодекса предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса (после 30 октября 2001 года) не допускается. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, приобретенное продавцом до введения в действие Кодекса, сохраняется.
Таким образом, Вы вправе оформить земельный участок в собственность или в аренду, хотя у продавца он был на праве пожизненного наследуемого владения
Согласно статье 33 Кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, в том числе и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно. На практике нормы бесплатного предоставления земель в собственность для этих целей установлены в пределах 15-20 соток, но эту норму надо уточнить в конкретном органе местного самоуправления.
Скорее всего, Вам придется, из имеющихся у продавца 50 соток, часть участка выкупать у органа местного самоуправления в собственность по кадастровой стоимости земель или брать ее в аренду. Кроме того, заключая договор покупки дома, не забудьте попросить продавца написать заявление в орган местного самоуправления о добровольном отказе от принадлежащих ему прав пожизненного наследуемого владения земельным участком. Иначе переход прав на земельный участок к новому собственнику дома придется решать в судебном порядке, так как орган местного самоуправления не вправе передать Вам земельный участок, принадлежащий другому гражданину на праве пожизненного наследуемого владения.
Второй вариант, который предлагает наша Юридическая клиника. Учитывая, что Вам по первому варианту придется, потом все равно самостоятельно оформлять права на земельный участок, мы рекомендуем не спешить с заключением договора на покупку только жилого дома. Лучше предварительно заключить с продавцом соглашение о намерениях совершить куплю - продажу и жилого дома и земельного участка и получить от продавца доверенность на совершение от его имени действий по оформлению в его собственность земельного участка.
В таком соглашении целесообразно прописать цену покупки дома и земельного участка размер задатка и последствия в случае отказа продавца совершать в последствие сделку, например, прописать, что задаток возвращается в пятикратном размере. Это обезопасит Вас от риска потратить в пустую Ваши усилия по оформлению земельного участка в собственность продавца.
В пункте 9.1 статьи 3 Федерального закона "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что если земельный участок предоставлен до введения в действие Кодекса для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок.
При этом, в собственность ему бесплатно регистрируется вся площадь земельного участка, которая указана в выданном ему Свидетельстве о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, то есть в данном конкретном случае 50 соток.
Если границы земельного участка не измерялись кадастровым инженером, то при государственной регистрации прав в кадастровом паспорте земельного участка будет указано, что границы условные и требуют уточнения, то есть желательно определить их координаты. Можно выполнение кадастровых работ не заказывать (они платные), но в случае возникновения спора с соседями доказать свою правоту будет сложно.
После регистрации права собственности продавца на земельный участок можно смело заключать с ним договор на покупку дома и земельного участка площадью 50 соток. В любом случае право выбора варианта своих действий за Вами.
